Don familial pour la résidence principale : que doivent faire vos clients avant le 31 décembre 2026 (CGI, art. 790 A bis) ?

Ce que dit le texte

L'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a créé l'article 790 A bis du CGI. Il exonère de droits de mutation à titre gratuit les dons de sommes d'argent en pleine propriété que le donataire affecte, « au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement », soit à l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement qu'il occupe à titre de résidence principale ou loue à usage d'habitation principale, soit à des travaux de rénovation énergétique de son logement affecté à son habitation principale.

Bénéficiaires et plafonds

Le donataire est un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, « en l'absence d'une telle descendance », un neveu ou une nièce (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 750). L'exonération joue « dans la double limite » de 100 000 € par donateur et par donataire et de 300 000 € par donataire (§ 970) : un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses parents et 100 000 € d'un grand-parent. Seule la fraction effectivement affectée est exonérée (§ 980) ; le surplus relève de l'abattement de 100 000 € en ligne directe (CGI, art. 779) et de l'exonération de 31 865 € des dons familiaux de sommes d'argent (CGI, art. 790 G).

Fenêtre de versement

Le dispositif « est subordonné à la condition que le versement des sommes en cause soit intervenu entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 » (§ 760). C'est la date du versement qui compte : un don versé en décembre 2026 reste éligible si l'affectation intervient avant fin juin 2027 (§ 790). L'article 71 prévoit un rapport d'évaluation au Parlement avant le 30 septembre 2026 ; à ce jour, aucun texte ne proroge l'exonération.

Emplois admis et exclus

• Neuf ou VEFA : immeuble « dont la construction a été achevée » et « qui n'a jamais été habité » (§ 840), ou vente en l'état futur d'achèvement (§ 850). L'ancien est exclu de l'acquisition.
• Travaux : uniquement ceux éligibles à MaPrimeRénov' au sens du décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié et de l'arrêté du 14 janvier 2020 modifié (§ 920), dans le logement dont le donataire est propriétaire et qu'il occupe.
• Cumul interdit avec le crédit d'impôt de l'article 199 sexdecies, une déduction de charges ou MaPrimeRénov' sur les mêmes dépenses (§ 960).
• SCI : « La condition d'affectation n'est pas satisfaite en cas d'apport par le donataire de la somme donnée à une société civile immobilière, ni de prêt consenti, notamment sous forme de compte-courant à cette dernière. » (§ 880). Une question écrite sénatoriale du 26 février 2026 demande un assouplissement ; elle est sans réponse.

Conservation et formalité

Le bien est conservé comme résidence principale, ou loué à usage d'habitation principale, cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement s'il est postérieur ; pour les travaux, cinq ans à compter de leur achèvement (§ 900 et 930). Une vente avant ce terme remet en cause l'exonération (§ 990) ; le décès du donataire, non (§ 1000). Le don est déclaré même s'il est intégralement exonéré : imprimé n° 2735-SD déposé « dans le mois qui suit la date du don » (§ 280), ou acte notarié. Les justificatifs d'affectation sont conservés à la disposition de l'administration (§ 990).